Marża kredytu hipotecznego, która składa się na oprocentowanie, ma wpływ na wysokość raty zobowiązania oraz jego całkowity koszt. Zgodnie z ogólnie obowiązującymi zasadami wysokość marży nie zmienia się przez cały okres kredytowania, ale kredytobiorca powinien wiedzieć, iż ma prawo wystąpić do banku o obniżenie wyznaczonej marży.
W jakich sytuacjach wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego może trafić do banku, a także jakie musi zawierać informacje, aby został uznany za kompletny?
Negocjacje z bankiem przed uzyskaniem kredytu
Kredytobiorcy nie zawsze wiedzą, iż przysługuje im prawo negocjowania z bankiem co do wysokości marży, a uzyskanie lepszych warunków zobowiązania jest możliwe. W tym zakresie kluczową rolę odgrywa pozycja negocjacyjna klienta starającego się o finansowanie.
Kluczowym czynnikiem mający wpływ na decyzję banku jest wysoka zdolność kredytowa oraz wysoki, minimum 20-procentowy wkład własny albo korzystny wskaźnik LTV i pozytywna historia kredytowa. Dla instytucji kredytującej nabycie nieruchomości to sygnał, iż potencjalny kredytobiorca jest przede wszystkim wiarygodny, a problemy z regulowaniem na czas rat kredytu są raczej znikome.
Tacy klienci są najbardziej doceniani przez banki, które chętnie zawierają z nimi umowy. Jeżeli klient spełnia wymienione warunki, szansa na uzyskanie niższej marży jest wysoka. Chociaż należy jeszcze raz podkreślić, iż obniżenie wysokości marży i co za tym idzie, kosztów kredytu jest możliwe nawet po podpisaniu umowy kredytowej.
Co to jest marża kredytu hipotecznego?
Oprocentowanie kredytów w Polsce, wliczając do tego kredyt hipoteczny, tworzą dwa elementy. Mowa o stawce bazowej, znanej jako WIBOR oraz marży wyznaczanej przez bank, stanowiącej jego zysk z tytułu udzielenia zobowiązania. Zazwyczaj wysokość marży pozostaje taka sama przez cały okres kredytowania, a zapis o jej wysokości widnieje w podpisanej umowie kredytowej.
W rzeczywistości w pierwszym roku od uzyskania kredytu marża często zostaje obniżona, ale tylko w przypadku, gdy w chwili zawierania umowy o kredyt, kredytobiorca miał możliwość skorzystania z promocji przeznaczonej dla nowych kredytobiorców.
Należy mieć świadomość, iż kredytobiorca ma prawo negocjować wysokość obowiązującej marży. Negocjacje mogą toczyć się zarówno przed podpisaniem umowy o kredyt (takie rozwiązanie jest mniej skomplikowane), jak i w trakcie trwania umowy.
W jaki sposób obniżyć marżę kredytu hipotecznego po zawarciu umowy?
Kredytobiorca pragnący renegocjować z bankiem warunki umowy kredytowej ma prawo dostarczyć wniosek o obniżenie marży bankowej. Aby marża bankowa została obniżona, wymagane jest dołączenie wszystkich potrzebnych dokumentów i załączników. Bardzo ważna jest także właściwa argumentacja.
Marża banku a bezpieczny kredyt 2%
Jak postępować w przypadku, gdy kredytobiorca złoży wniosek o udzielenie bezpiecznego kredytu 2%, a nie standardowego kredytu hipotecznego? Pozycja, w jakiej jest kredytobiorca, nie jest tak korzystna, jak w innych przypadkach, gdyż tylko kilka banków ma w swojej ofercie preferencyjny kredyt mieszkaniowy, a oferty nie różnią się znacząco od siebie (także pod względem marży).
Trzeba również pamiętać, iż kredytobiorcy przekazana zostaje dopłata do kredytu od BGK. W praktyce przekłada się to na trudności w negocjowaniu marży zarówno przed, jak i po podpisaniu umowy, gdyż warunki zobowiązania są bardzo korzystne.
Kiedy należy złożyć wniosek o obniżenie marży kredytu?
Nie ma przeciwwskazań, aby kredytobiorca złożył wniosek o obniżenie marży kredytu w każdej chwili trwania umowy kredytowej. Jednak takie postępowanie, czyli renegocjacja warunków umowy kredytowej ma szansę powodzenia przede wszystkim w przypadku wystąpienia nowych okoliczności, mających wpływ na decyzję banku o obniżeniu marży.
O jakie sytuacje chodzi? Argument, który przynosi najlepsze efekty i niemalże wymuszający na instytucji kredytującej zmianę warunków umowy to korzystniejsza oferta konkurencji.
Jeżeli kredytobiorcy uda się wykazać, że warunki kredytowe innych banków są bardziej atrakcyjne, obniżka marży jest tylko kwestią czasu, szczególnie w przypadku, gdy wszystkie raty kredytu były do tej pory regulowane na czas.
Zmniejszenie raty kredytu lub całkowitych kosztów kredytu — inne dostępne sposoby
W różnych przypadkach dostarczania do banku wniosku o zmniejszenie marży nie przyniesie pożądanych efektów. W takiej sytuacji warto rozważyć inne sposoby na obniżenie raty kredytu hipotecznego. Pierwszym z nich jest tak zwane refinansowanie, co oznacza przeniesienie kredytu do innego banku.
Takie działanie pozwala na wydłużenie okresu spłaty, czyli regulowanie niższej raty albo krótszy okres kredytowania, co wiąże się ze zmniejszeniem całkowitego kosztu spłaty kredytu, ale równocześnie oznacza wyższe raty spłacane co miesiąc.
Refinansowanie kredytu jest dobrym rozwiązaniem, jeżeli bank, który udzielił finansowania, nie zgodzi się na renegocjację warunków umowy, a inny bank proponuje zdecydowanie lepsze warunki. Aby skorzystać z refinansowania, wymagana jest ponowna weryfikacja zdolności kredytowej wnioskodawcy.
Istnieją przypadki, kiedy zdolność kredytowa kredytobiorcy nie jest wystarczająca, żeby skorzystać z oferty innego banku. Jeżeli kredytodawca poczuje się zagrożony, a ryzyko przejścia klienta do innego banku jest wysokie, obniży marżę, aby go nie stracić. Innym, często stosowanym argumentem pozwalającym na negocjacje z instytucją finansową jest dobra historia kredytowa.
Jest to szczególnie ważne w trakcie negocjacji oraz zmianie procentowego udziału wkładu własnego (razem ze wzrostem wartości nieruchomości).
Wniosek o obniżenie marży kredytowej — jak przygotować?
We wniosku o obniżenie marży kredytu hipotecznego muszą znaleźć się wszystkie wymagane elementy:
- imię i nazwisko,
- adres zamieszkania kredytobiorcy,
- nazwa banku,
- adres placówki bankowej,
- numer umowy kredytowej,
- miejscowość,
- data.
W treści wniosku nie może zabraknąć prośby o obniżenie marży kredytu hipotecznego wraz z wymaganą argumentacją. Dla kredytodawcy sytuacja finansowa klienta zazwyczaj nie jest tak istotna, jak argumenty wskazujące, że może on zdecydować się na refinansowanie zobowiązania w innym banku.
Wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego – podsumowanie
Zanim umowa kredytu hipotecznego zostanie zawarta, należy wiedzieć, jakie czynniki warunkują uzyskane warunki kredytowania, wliczając do tego wysokość miesięcznej raty oraz całkowity koszt kredytu hipotecznego. Zanim umowa zostanie podpisana, warto jeszcze raz spróbować negocjacji z bankiem, chociażby w celu obniżenia wysokości marży.
Gdy działania nie przyniosą pożądanych efektów, można je ponowić w trakcie spłacania kredytu, gdyż regulowanie rat kredytu na czas stanowi ważny argument dla obu stron.
Redaktor naczelny, z wykształcenia ekonomista, pasjonuje się wszelkimi nowinkami z branży finansów i gospodarki. Jego doświadczenie i umiejętności analityczne pozwalają mu na głębokie zrozumienie zmieniających się trendów rynkowych i ich wpływu na globalną ekonomię. Skupia się na dostarczaniu przystępnych informacji, które pomagają czytelnikom zrozumieć złożoność współczesnych wyzwań finansowych.
