Nowy rok zawsze wiąże się z wieloma zmianami zarówno dla przedsiębiorców, jak i pracowników. Nie inaczej jest w 2023 roku, a zmiany dotyczą między innymi podatku od wynajmu mieszkania. W 2022 roku ograniczono sposoby regulowania podatku dla właścicieli mieszkania.
Jednak w 2023 roku dostępna jest tylko jedna opcja, a dokładnie ryczałt ewidencjonowany dla osób fizycznych oraz skala podatkowa i podatek liniowy dla przedsiębiorców.
Jak i do kiedy odbywa się rozliczenia podatku od wynajmu mieszkania?
Osoby prywatne muszą rozliczać wynajem na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Z tego względu nie mają obowiązku zgłaszać tej informacji do urzędu. Jednak mają obowiązek regulować miesięczne albo kwartalne zaliczki, a kiedy okres rozliczeniowy dobiegnie końca (do 2 maja 2023 roku) złożyć deklarację PIT ze wskazaniem zysku z najmu osiągniętego za dany rok w przychodach.
Przedsiębiorcy, którzy wynajmują mieszkanie i regulują podatek od najmu, do rozliczania wykorzystują deklarację PIT-36 o dochodach z różnych źródeł, w których brane są pod uwagę koszty uzyskania przychodu i wszystkie ulgi, które przewidział dla nich ustawodawca. Zeznanie podatkowe musi zostać dostarczone do urzędu najpóźniej w terminie do 2 maja 2023.
Opodatkowanie od najmu mieszkania – ile wynosi i kogo obowiązuje?
Właściciel mieszkania, który zdecydował się wynająć je do celów mieszkalnych, ma obowiązek regulowania podatku od tej czynności. Jeszcze w 2022 roku przedsiębiorcy oraz osoby prywatne mogły regulować podatki za wynajem w formie skali podatkowej albo ryczałtu ewidencjonowanego, a dla przedsiębiorców dostępna była również opcja podatku liniowego.
Jednak w 2023 roku zasady opodatkowania wynajmu nieruchomości zostały zmienione. Ryczałt zastąpił skalę podatkową i podatek liniowy. Jednak decydując się na wynajem lokalu, w pierwszej kolejności trzeba określić okoliczności, w jakich ma miejsce zdarzenie, a mianowicie, czy wynajem stanowi dodatkowy przychód, czy jest traktowany jako dochód z prowadzonej działalności gospodarczej.
Kolejnym krokiem jest zweryfikowanie zasad oraz limitów przychodu/dochodu, które wprowadził ustawodawca.
Dostępne są dwa progi przychodu, kiedy chodzi o ryczałt ewidencjonowany (w ryczałcie właściciel mieszkania nie ma prawa doliczyć kosztów uzyskania przychodu ani skorzystać z ulg, czyli kwota do zapłaty nie ulegają zmianie, nawet gdy zostanie wykonany remont albo wynajmujący zakupi meble czy sprzęt potrzebny do mieszkania):
- do 100 tysięcy zł w ciągu roku – 8,5%,
- powyżej 100 tysięcy zł w ciągu roku – 12,5% liczone po przekroczeniu 100 tysięcy zł.
Przedsiębiorcy, którzy zdecydowali się na skalę podatkową, mogą dodatkowo skorzystać z wybranych ulg obniżających kwotę do zapłaty:
- 17% do kwoty 85.528 zł,
- 32% + 14.539,76 zł, jeżeli kwota jest większa od 85.528 zł.
Podatek liniowy zakłada wykorzystanie stawki 19%, bez względu na osiągany dochód, w tym przypadku również nie korzysta się z ulg mających na celu zmniejszenie podatku.
Brak rozliczenia a konsekwencje dla wynajmującego
Właściciele, którzy nie uregulują podatku od najmu albo pojawią się zaległości z rozliczaniem należności, mogą spodziewać się zgłoszenia sprawy przez Urząd Skarbowy albo samodzielnego egzekwowania kary.
Ustawodawca przewiduje dwa rodzaje kar:
- wykroczenie,
- przestępstwo.
Do wykroczenia dochodzi w przypadku mniejszych kwot, gdzie górny limit jest pięciokrotną wartością minimalnego wynagrodzenia ustalonego w danym roku kalendarzowym. Jeżeli kwota zaległości jest większa, mamy do czynienia z przestępstwem. W takiej sytuacji sprawa zawsze trafia przed sąd, a organ sprawiedliwości podejmuje decyzję o wymiarze kary.
Jeżeli właściciel nie opłaca ryczałtu od najmu ze względu na trudną sytuację czy inne przesłanki, najlepszym rozwiązaniem jest nawiązanie kontaktu z Naczelnikiem Urzędu Skarbowego. W tym celu dostarcza się pismo tzw. czynny żal, w którym trzeba dokładnie opisać sytuację i poprosić o łagodniejsze załatwienie sprawy.
Dowodem w sprawie muszą być uregulowane zaległości powiększone o ustawowe odsetki. Kiedy zeznania podatkowe również są zaległe, muszą być one bezwzględnie dostarczone razem z pismem. To jedyny sposób, żeby uniknąć wyższego wymiaru kary.
Zgłoszenie wynajmu mieszkania do Urzędu Skarbowego
Dla przedsiębiorcy kwota osiągana z tytułu najmu może być traktowana jako dodatkowy dochód (z uwzględnieniem podanych powyżej limitów), z tego względu przedsiębiorca nie musi dostarczyć stosownej informacji do Urzędu Skarbowego. Wymaga się od niego jedynie podpisania umowy, a następnie regulowania wymaganej zaliczki na poczet podatku dochodowego.
Jeżeli najem jest prywatny, można wybrać jeden z dwóch wariantów:
- okazjonalny,
- zwykły.
Wybór nie powinien być przypadkowy, gdyż ma wpływ na ilość formalności, którym trzeba sprostać i gwarancji rozliczenia z nierzetelną stroną podpisującą umowę.
Po wynajęciu lokalu mieszkalnego właściciel jest zobowiązany dostarczyć do Urzędu Skarbowego krótkie, formalne zgłoszenie, w którym znajdują się wszystkie podstawowe informacje widniejące w umowie o najem okazjonalny, przy czym trzeba zaznaczyć, że ustawodawca nie narzuca wzoru dokumentu, ale powinny znaleźć się w nim następujące elementy:
- dane stron umowy,
- adres lokalu,
- adresowane do Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla lokalu,
- termin najmu z wyszczególnieniem daty początkowej oraz daty końcowej.
Przed oddaniem mieszkania najemcy trzeba pamiętać o przygotowaniu wymaganych dokumentów oraz oświadczeń. Miejscem odpowiednim do sfinalizowania wszystkich formalności jest kancelaria notarialna.
Na szczególną uwagę zasługuje oświadczenie o możliwości zamieszkania pod konkretnym adresem osoby najmujące, kiedy dojdzie do rozwiązania umowy, nie może też zabraknąć oświadczenia właściciela rzeczonego lokalu o tym, że nie ma żadnych przeciwwskazań, żeby najemca zamieszkał pod danym adresem.
Oba oświadczenia pozwalają na ewentualną eksmisję najemcy, który wykazał się nierzetelnością (nie przestrzegał warunków umowy, nie płacił czynszu zgodnie z wyznaczonym terminem). Jeżeli umowa została przygotowana przez właściciela, bez obecności notariusza nie ma wymogu dostarczenia pisma do Urzędu Skarbowego.
Zamiast tego wymaga się od właściciela uregulowania zaliczki należnego podatku oraz złożenia zeznania od przychodów z tytułu ryczałtu ewidencjonowanego.
Redaktor naczelny, z wykształcenia ekonomista, pasjonuje się wszelkimi nowinkami z branży finansów i gospodarki. Jego doświadczenie i umiejętności analityczne pozwalają mu na głębokie zrozumienie zmieniających się trendów rynkowych i ich wpływu na globalną ekonomię. Skupia się na dostarczaniu przystępnych informacji, które pomagają czytelnikom zrozumieć złożoność współczesnych wyzwań finansowych.
