Wielu osobom może się wydawać, że nabycie nieruchomości podczas licytacji komorniczej to niezła gratka. Z pewnością tak jest, bo mieszkanie nabyte w ten sposób jest znacznie tańsze niż jakbyśmy mieli kupić takie samo lub podobne lokum na wolnym rynku. Zwykle to smakowity kąsek dla osób, które dysponują budżetem, który chcą zainwestować w nieruchomość pod wynajem.
Jednak czy każdy może skorzystać z takiego sposobu? Skorzystać może każdy, kto ma odpowiedni zasób finansowy. Jednak taki zakup mieszkania niesie za sobą pewne ryzyko i zamiast cieszyć się pomnażaniem finansów, pomnożyliśmy sobie jedynie problemy.
Aby w miarę bezpiecznie nabyć taką nieruchomość musimy posiadać elementarną wiedzę na jakie elementy przy takich licytacjach warto zwrócić uwagę zanim w ogóle przystąpimy do licytacji.
Co to takiego licytacja komornicza i na czym polega?
Licytacji komorniczej jak sama nazwa czynności wskazuje, dokonuje komornik. Przeprowadzana zostaje na wniosek wierzyciela. Jaki jest cel takiej czynności? Zapewne dłużnik nie uregulował zaciągniętych zobowiązań i na skutek wniosku wierzyciela komornik w ten właśnie sposób chce odzyskać wierzytelność w całości ewentualnie w jakiejś części.
W takich przypadkach oczywiście do wierzytelności dochodzą jeszcze koszty komornicze. Oczywistym jest, że takiej licytacji może zostać poddany lokal należący wyłącznie do dłużnika, musi stanowić jego prywatną własność. No dobrze. To mamy już ustalone skąd się w ogóle biorą licytacje komornicze. A teraz kilka słów o tym jak przebiega taka procedura.
Jak już komornik otrzyma polecenie odzyskania wierzytelności, uzyska wiedzę na temat ruchomości i nieruchomości dłużnika, przechodzi do następnego kroku jakim jest ustalenie aktualnej wartości nieruchomości. Następną czynnością jest ustalenie terminu licytacji i opublikowanie zawiadomienia o jej terminie i przedmiocie i zaproszenie do wzięcia w niej udziału.
Komornik informację o przeprowadzanych licytacjach ma obowiązek umieszczać w portalu prowadzonym przez Krajową Radę Komorniczą na stronie licytacje.komornik.pl. Ogłoszenia takie możemy też znaleźć w sądach i urzędach gmin. Obowiązkiem komornika jest też udzielenie informacji o przeprowadzanych licytacjach w poczytnych w danej okolicy dziennikach.
Takie obwieszczenie powinno się znaleźć do publicznej wiadomości na dwa tygodnie przed planowanym terminem licytacji. Każdy może do takiej licytacji pod warunkiem, że wpłaci zabezpieczenie na wypadek, gdyby jednak nie chciał się wywiązać z obowiązku zapłaty za lokal, który wylicytował.
Takie zobowiązanie fachowo nazywane jest wadium, w każdym przypadku wynosi ono 10% kwoty oszacowania. No i rozpoczynamy licytację. Cena wywoławcza za lokal wynosi 75% jej rynkowej wartości. Gdy zdarzy się taka sytuacja, że nie zgłosi się żaden chętny do zakupu lokalu, ogłaszana jest druga licytacja, w której wartość nieruchomości jest obniżona i wynosi 66.6% kwoty oszacowania.
Co dalej? Wszyscy chętni do przystąpienia do licytacji spotykają się w biurze komornika. Wiadomym jest, że licytację wygra ten kto zaoferuje najkorzystniejszą kwotę i że licytować można tylko w górę a jednorazowe przebicie może wynosić minimalnie 1% wartości oszacowanej.
Na przykładzie: wartość mieszkania to 200 tys. zł, wadium w takim przypadku będzie wynosiło 20 tys. zł natomiast minimalne przebicie to 2.000 zł.
Czy taka inwestycja się w ogóle opłaca?
Zważywszy na to, że cena wywoławcza takiej nieruchomości to zaledwie 75% wartości rynkowej to mogłoby się wydawać, że to nie lada okazja. Faktycznie tak jest. Jeszcze lepszą okazją będzie, jeśli pierwszy termin licytacji się nie odbędzie i cena wyjściowa zostanie obniżona do 2/3 oszacowanej wartości czyli 66.6%.
Może to i jest okazja. Jednak zdrowy rozsądek i zasada ograniczonego zaufania powinny zostać zachowane w pierwszej kolejności. Jak się okazuje nie każde mieszkanie, które można nabyć w drodze licytacji komorniczej jest warte naszej uwagi. Czasami można kiepsko trafić i borykać się jeszcze długo z problemami zakupionymi wraz z mieszkaniem.
Zdarza się też, że wycena lokali odbywa się nie tak jakbyśmy tego oczekiwali. Czasami rzeczoznawca nie ma możliwości oględzin lokalu. Innym razem wycenia na podstawie swojego doświadczenia a nie bazując chociażby na wycenach podobnych lokali.
Czym jest hipoteka przymusowa i co ma wspólnego z licytacją komorniczą?
Jak sama nazwa wskazuje, na hipotekę przymusową nie mamy zbyt wielkiego wpływu, a nawet żadnego. Jest po prostu przymusowa i zostaje wpisana do księgi wieczystej w chwili, kiedy my będziemy mieli dług wobec innej osoby bądź instytucji. Gdy nie dojdziemy z wierzycielem do porozumienia i nie wyda on zgody na wykreślenie tej hipoteki, wtedy lokal zostanie wystawiony na licytację.
Wylicytowaną kwotę za lokal otrzyma wierzyciel hipoteczny, nawet jeśli to nie on składał wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji. A to dlatego, że wierzyciel hipoteczny znajduje się na pozycji uprzywilejowanej i w pierwszej kolejności zaspakajane są jego wierzytelności.
Co można zrobić z taką hipoteką przymusową? Czy można ją wykreślić? Są dwa sposoby na uporanie się z takim problemem. Jednym ze sposobów jest przesłanie stosownej informacji o braku zadłużenia przez organ podatkowy do sądu. W takim przypadku sąd na wniosek właściciela nieruchomości usuwa wpis z księgi wieczystej i w ten sposób pozbywamy się hipoteki przymusowej.
Jeśli wierzytelność już nie istnieje jest szybsza droga do usunięcia tego wpisu. Mianowicie sam właściciel nieruchomości może złożyć stosowny wniosek bezpośrednio do sądu o usunięcie wpisu o hipotece przymusowej. Jedyna niedogodność z tym związana jest taka, że koszty z tym związane będzie musiał ponieść wnioskodawca osobiście.
Jak długo ma zastosowanie taki wpis o przymusowej hipotece? Niestety sam z siebie się nie usunie. Przedawnienie w tym przypadku nie obowiązuje. Wpis o hipotece przymusowej będzie widniał w naszej księdze wieczystej do momentu uregulowania zobowiązania.
Redaktor naczelny, z wykształcenia ekonomista, pasjonuje się wszelkimi nowinkami z branży finansów i gospodarki. Jego doświadczenie i umiejętności analityczne pozwalają mu na głębokie zrozumienie zmieniających się trendów rynkowych i ich wpływu na globalną ekonomię. Skupia się na dostarczaniu przystępnych informacji, które pomagają czytelnikom zrozumieć złożoność współczesnych wyzwań finansowych.
